关于房屋建筑物类资产评估前期工作的意见和建议

关于房屋建筑物类资产评估前期工作的意见和建议

资产评估的申报及资料的搜集,是资产评估前期准备工作的重要内容，也是资产评估工作的基础。我们在资产评估的工作中往往遇到前期准备工作没有做好，给评估工作带来许多困难，结果事倍功半。我们参与了一些资产评估单位的评估工作，想通过集各家所长，并在学习有关书籍及资料的基础上，以问答的方式，提出我们的意见和建议。

1、怎样才能填好房屋建筑物类资产评估申报明细表,做好资料的搜集工作？

答：资产评估的委托单位及资产占有单位负责填写资产评估申报明细表并提供有关资料。为了做好这一工作，评估单位应派专人向委托单位及资产占有单位的有关人员进行培训。对申报表各项内容的要求一一讲解，对所需提供的资料提出具体要求。

2、房屋建筑物类资产评估申报明细表包括哪些表？

答：包括固定资产—房屋建筑物清查评估明细表，固定资产—构筑物及其他辅助设施清查评估明细表、固定资产—管道和沟槽清查评估明细表，在建工程—土建工程清查评估明细表。




3、固定资产房屋建筑物类清查明细表申报表有哪些内容？

答：申报表应以财政部财评字[1999]91号文件，<<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>>为基础，并根据被评估的对象及需要作适当调整。

博思朴智资产评估有如下建议:

(1)房屋建筑物清查评估明细表，填表栏目增加建筑层数和檐高；地点分散，部门多的厂矿企业，填表栏目增加建筑物所在地点或所属部门；有高大体积厂房的厂矿企业，如电厂、钢厂、煤矿,填表栏目增加建筑体积。

(2)建议构筑物及其他辅助设施清查评估明细表，填表栏目除长度、面积、体积（容积）项目外, 增加宽度和厚度,高度和深度以及断面规格。

(3)管道和沟槽清查评估明细表，填表栏目增加架高、防腐及保温。

(4)在建工程—土建工程清查评估明细表，填表栏目增加长度、面积、体积（容积）和形象部位。

(5)每一种表格都要有备注栏,以便附加说明。

4、资产占有单位的资产评估工作由谁来负责,资产清查评估明细表由谁来填写？

答：鉴于资产评估工作牵涉的面比较广, 除财务部门外还涉及到厂办公室 、档案室、基建科、房管科、生技科等部门,仅由资产占有单位财务部门主管负责是难以完成的。建议由委托单位及资产占有单位分管经济的付经理、副厂长负责,并由财务部门牵头,组织主管固定资产账的财务人员与基建、房产管理人员共同清查房屋建筑物类资产。并在清查资产的基础上，填写固定资产—房屋建筑类清查评估明细表。前者对账面价值负责，后者对资产实物参数负责。

5、填写房屋建筑物类评估申报明细表有哪些总体要求？

答：总的来说要求科学、真实、合法、完整。

(1)评估申报明细表的内容,应与资产评估业务约定书所确定的资产评估的目的、范围、评估基准日期相一致。

(2)报表的填制要完全按照给定的格式填报，申报的每一项资产，要按栏目给出的内容填报，原则上不应有空格，最终提供申报表时，要提供一套盖有申报单位公章的书面申报表和一套相同内容的电子报表。

(3)资产评估申报明细表，应在资产清查.核实的基础上进行,做到账账相符, 账物相符, 表帐相符，既固定资产账与财务账 、资产负债表相符； 固定资产账与实物相符；资产评估申报明细表与固定资产账相符。做到既不重项，又不漏项。

(4)固定资产评估申报明细表要分类填写。房屋建筑物与设备要严格区分;房屋建筑类中,房屋、构筑物和管道沟槽要分类填表。固定资产与在建工程，不要混填。

(5)要求每一独立项目填写一行，不可将一项填写成多项。

(6)资产名称应具有唯一性。实物指向明确无疑义。

(7）资产占有单位要填写全称，要按企业执照的正式名称填写，要按资产评估基准日时企业的名称填写。

(8)如实填写填表人和填表日期。填表人应包括财务人员和房管理人员。

6、填写固定资产清查评估明细表，房屋建筑物类与设备类如何区分？房屋建筑物类中房屋，构筑物及其他辅助设施，管道和沟槽如何区分？

答：填表人首先要认清建筑与设备的专业不同，房屋、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽的技术参数也各不相同，只有科学、合理的划分，才能比较准确的进行评估。分类标准如下：

(1)设备指生产备 、机电备、化验 、 检验备、 冷冻备、运输备、通讯、办公、 通风、消防 、污水处理等设备;钢制仓库、储存罐;工艺管道、设备照明、厂区照明、电力、电讯电缆等（室内的上下水、照明、消防、电讯、通风的管道,线路，账面值含在房屋内）。

(2)房屋是指能够遮蔽风雨，供人们生产、生活、工作、娱乐的活动场所。

(3)构筑物及其他辅助设施是指供人们生产、生活、工作的附属建筑物。

(4) 管道和沟槽是指室外上下水、暖气管线及沟槽（室内的上下水、暖气管线及沟槽的帐面价值含在房屋内）, 室外电缆沟及排水沟、排洪沟等（不包括电缆线路.工艺管道）。

7、如何填写固定资产—房屋建筑物清查评估明细表？

答：各栏目的填写要求如下：

(1)序号：所有房屋建筑物统一排序，每一个序号代表一栋房屋建筑物。序号依次排列不得有重号、漏号。

(2)名称：房屋名称要与房权证一致, 与固定资产台账一致。如不一致，需在备注中加以说明。

(3)资产编号：填写财务固定资产编号。

(4）权证编号：填写房屋产权证书编号（一般在房屋权证封面上标明）。当一个产权证书包含两栋或两栋以上房屋时，还要在产权证书编号后面加上分号，无证者应在此栏注明无证。

(5)建筑结构：资产评估房屋的结构分类，一般按使用材料分类。可分为钢结构、钢筋砼结构、砖混结构、砖木结构、木结构、简易结构。

(6）建筑层数：是指房屋建筑+0以上自然层数，不包含高出屋面楼梯出口，水箱间，电梯机房，低于2.2层高的设备层等。地下建筑层是指 +0以下自然层。包括：人防、仓库，地下车库等、不包括低于2.2层高的设备层以及无门的架空层。

(7)建筑面积：按建筑工程预算定额建筑面积计算规则的范围填写。

(8)檐高：平屋顶指室外设计标高为起点，至屋顶板上皮的高度；坡屋顶为屋顶板与外墙的中心线的交点的高度。不等高的房屋按高层的建筑计算。突出屋面的水箱间、楼梯间、电梯机房亭台楼阁不计算檐高。

(9)建成年月：指房屋建筑的竣工交付使用日期，不能填转账或转固定资产的日期。

(10)成本单价：等于账面原值除建筑面积。

(11)账面原值：为固定资产账面原值。一般指房屋建设的原始原值。 包括房屋的建筑安装以及维修的全部费用和待摊费用。凡以前经过资产评估，账面原值已经过调整的，按调整值填写，但应在备注中注明以前评估的日期。

(12)账面净值：为固定资产账面净值，指扣除房屋折旧以后的账面值。

(13)调整后的账面原值和净值：一般与账原值和净值相同。当账物不相符，发现账外资产及盘亏资产、产权不明晰的资产，经审计或评估单位审议后再进行账面原值和净值的调整。

(14)评估原值,成新率,评估净值、增值率等项由评估单位填写。

8、房屋按使用材料分类，如何区分不同的建筑结构？

答：房屋按使用材料分为六类，分类标准如下：

(1) 钢结构是以钢材为主制作的结构。

(2) 钢筋砼结构是以钢筋砼为主制作的结构。

(3) 砖混结构为墙体承重。是以红机砖为墙体材料 , 钢筋砼梁 、钢筋砼楼板，、钢筋砼屋架或钢屋架。适用于单层及多层建筑,目前广泛应用于工业与民用建筑。

(4) 砖木结构为墙体承重，是以红机砖为墙体材料 , 木梁, 木楼板, 木屋架，适用于低层建筑。

(5)木结构是以木材为主制作的结结。

(6) 简易结构多采用不耐用的材料。

9、房屋按承重结构分类，如何区分不同的建筑结构？

答：房屋按承重结构可分墙承重结构、排架结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构和大跨度空间结构等（以下除按承重结构分类加以说明外，并按使用材料分类加以注明）。

(1) 墙承重结构是以砖石墙体为竖向承重结构，多用于低层或多层建筑。

(2)排架结构是以屋架（梁）、柱和基础组成的排架承重结构。排架结构多用于单层厂房。

(3)刚架结构，是由门式刚架和基础组成，一般用于小型单层厂房。

(4)框架结构，是由钢筋砼梁、板、柱和基础构成的空间结构。适合于大开间的厂房、教学楼及办公楼，目前广泛应用于工业与民用建筑。

(5)剪力墙结构是将房屋纵、横墙及楼板全部浇筑成钢筋砼实体结构，墙体既可承担竖向荷载和水平荷载，同时又起围护和分隔的作用（为钢筋砼结构）。剪力墙结构适用于较小开间公共及住宅高层建筑。

(6)框架剪力墙结构是框架与剪力墙共同承担竖向荷载和水平荷载，属于中等刚性结构，适用于高层建筑或工业厂房（为钢筋砼结构）。

(7)筒体结构，是由框架—剪力墙结构与全剪力墙结构发展出来的,它广泛应用于超高层（为钢筋砼结构）。

(8)大跨度空间结构，屋顶为网架结构.悬索结构,多应用于大型体育场馆建筑（柱为钢筋砼柱者，为钢筋砼结构；柱为钢柱者，为钢结构）。

10、如何填写固定资产—构筑物及其他辅助设施清查评估明细表？

答: 构筑物及其他辅助设施的种类多，除要填结构材料栏目外，技术参数各不相同，填表要求也不同。围墙要填长度、 厚度;道路要填厚度、面积; 煤仓、粮仓、水池、冷却塔、化粪池要填容积; 护坡、挡墙、设备基础要填体积; 烟囱要填高度及上口直径; 栈桥要填长度、断面的宽度、高度及支撑构架的平均高度，铁路专用线填线路长度、轨道的规格及每延长米的重量；桥梁、涵洞要填长度、宽度、高度等等。

11、如何填写固定资产—管道沟、槽清查评估明细表？

答:管道、沟槽清查评估明细表只填室外的管道沟槽资产。注意敷设在沟内的管道必须将管道和沟槽分两项填写。各栏目的填表要求如下：

(1)长度：按管道或沟槽的总长度，填写延长米数；

(2)埋深.架高: 管道或沟槽的埋深, 管道架设的高度;

(3)沟宽×沟深、管径×壁厚：沟槽类填写沟宽与沟深，管道类填写管径与壁厚（如类型过多，可填量最大的几种）；

(4)材质：管道写明无缝管、焊管、铸铁管或砼管等，沟槽写明红机砖、毛石、砼等；

(5)绝缘方式：根据不同种类资产实际，填写防腐、保温及绝缘的具体方式；

12、如何填写在建工程—土建工程清查评估明细表 ？

答: 各栏目的填表要求如下:

(1)项目名称：按在建工程独立的项目进行填报；

(2)开工日期：按工程破土动工的年、月填报；

(3)预计完工日期：按预计完成年、月填报；

(4)形象部位:填写前期、基础、主体、装饰、完工等；

(5)形象进度: 是指评估基准日已完工的各项工程费用占工程总投资的比例；

(6)付款比例：是指评估基准日已支付的各项工程费用占工程总投资的比例；

(7)账面价值：按评估基准日在建工程会计账目上的数额填写；

(8)备注：对项目是否有停建、已付款项的构成进行必要的说明。

13、资产占有单位需要向评估单位提供那些资料？

答: 资产占有单位需要向评估单位提供的资料有：权证资料；企业概况；部分工程决算书及竣工图；当地建筑安装工程概予算定额及相关资料；当地建设工程前期及其他费用标准等资料。

14、资产占有单位提供的权证资料，有那些要求？

答: 权证资料是资产评估的主要依据之一。要求资产占有单位提供房屋的产权证书和土地使用权证书的复印件。复印件要求有权证编号、单位的名称、面积、 平面图。尚无权证的需提供产权证明文件，如土地局、房产局开具的证明证件，竣工或开工报告的复印件等。如无上述证件，要求列出清单，说明无权证的原因，是否准备办理，并说明该土地,房产的使用权 ,所有权是属于本企业的，并加盖企业公章。

15、对资产占有单位提供的企业概况资料要求，有那些要求？

答：企业概况资料是资产评估的主要参考资料，要求提供厂区总平面图和厂区总管网平面图以及企业简介。

16、重点工程项目的决算书及竣工图包括哪些内容？

答:重点工程是指评估范围内不同结构类型项目中,有代表性而资料比较齐全的工程项目, 决算书包括：土建及安装工程的决算书, 竣工图包括土建工程总说明及材料作法表,结构工程总说明,基础总平面,建筑平面及剖面。

17、当地建筑安装工程概予算定额及相关文件、资料包括那些内容？

答：企业在当地建设工程中执行的建筑安装工程现行定额（指评估基准日以前的新定额）包括在当地执行的全国定额，省、市定额，行业定额，地方价目表,配套的费用定额,造价信息、材料信息以及人工、材料 、机械调价等文件、资料。

18、当地建设工程前期及其他费用标准文件及资料包括那些内容？

答：要求提供评估基准日在当地及行业执行的建设工程前期收费标准的复印件。收费标准包括：勘察设计费、工程监理费、质量检验费、招标代理及标底编制费、建设单位管理费、合同审查费、城市配套费 、城市规划管理费 、人防异地建设费及墙体改革基金等等。

19、如何提供账面原值中待摊费用的组成及所占的比例？

答: 账面原值中待摊费用的组成及所占的比例是分析增减值原因的依据之一。要求提供账面原值中待摊费用的清单。包括：建设工程前期及其他各项费用、贷款利息、土地税费等等,并计算出待摊费用占总资产的比例。

20、如何提供部分工程账面原值的资金组成？

答:这里指的部分工程是单价过高或过低的工程。账面原值的资金组成是分析造价过高或过低原因的依据。包括：土建.水.暖.电.通风.消防以及待摊等费用。




稿件来源：《中国资产评估》（［2003］第2期）







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