无形资产-土地使用权评估步骤

无形资产-土地使用权评估步骤

笫一步：检查明细账、总账、报表，对相关余额进行核对，查验是否相符。

根据企业填报的评估申报表，与科目余额表，资产负债表进行核对，确保评估申报表准确无误。

笫二步：查阅土地权属资料（包括土地出让合同、土地权属证书和土地他项权利证书）

1、土地出让合同：会约定土地规划条件，包括开发建设强度、密度、容积率等；

2、土地权属证书：会约定土地性质、使用权终止日期、取得方式、权利人和用途；

3、他项权利证书：会明确土地是否存在抵押、担保和地役权等；

以上内容前两项和土地价格计算密切相关，第三项和土地价格关联度较低，但是与其他资产存在关联关系，且需要在特殊事项中进行披露相关内容，也需重点关注。

笫三步：实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、自身条件、容积率、用途等），填写现场勘查表并拍摄照片。

1、土地位置：需要明确土地所在的具体位置，在采用市场比较法的时候，只有知道了土地的具体位置，才能有针对性的找可比案例；釆用成本法的时候，只有明确了土地位置，才能确定土地所在区域的土地取得和开发费用标准；在采用基准地价系数修正法的时候，只有明确了土地位置，才能找到适用的基准地价；在釆用假设开发法的时候，只有明确了土地位置，才能确定开发后物业的市场价值。

2、周边环境：即区域因素，土地周围环境的优劣会直接或间接影响土地价值，因此只有掌握并熟悉了土地周边环境，才能对土地价值进行判断；在市场比较法、成本法和基准地价系数修正法中，都有对区域因素的修正过程，只有了解了周边环境，才能让修正过程相对准确。

3、自身条件：即个别因素，包括土地的面积、形状、临路状况、开发程度、地形地势和规划限制等，上述因素均会对土地价值有不同程度的影响。

4、容积率：容积率决定了土地的开发强度，和开发完成后可出售物业的体量，因此除工业用地外，住宅、商业和办公三种类型土地价格均受容积率影响较大，因此需要重点关注容积率。

工业用地提高容积率不需要缴纳土地出让金，一般不用做容积率修正。

5、用途：土地用途对土地价位的影响最为重要，位于相同区域的土地，会因为用途不同而价值差异明显，一般来说，商业用地＞住宅用地＞办公用地＞工业用地；在釆用市场比较法和基准地价系数修正法计算时，也需要明确土地用途，市场比较法通常选取用途相同的土地进行比较分析，基准地价系数修正法选取的基准地价必须是相同或相似用途土地的基准地价。

第四步：收集与委估土地相关的估价报告

很多情况下，企业为了融资需要,会将土地进行抵押向银行进行借款,此时,银行会需要企业进行土地价值评估，因此，部分企业可能会有近期土地的评估报告，评估人员可以搜集该类型资料，通过上述资料的收集，既可以丰富评估计算资料，又可以对自己的计算结果进行侧面的验证，当然，不同的评估报告服务的评估目的可能不同，因此不必过于关注其评估结论，收集相关有用资料即可。

第五步：根据委估土地的特点和取得的资料情况，选择适当的方法对土地价值进行评估。

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