一次性收取租金会计处理案例(租金增值税纳税义务发生时间)

　　一次性收取租金会计处理案例

　　1.增值税一般纳税人的会计处理

　　为简明起见，本文以案例的形式对出租业务一次性取得跨年度租金收入的会计处理进行分析。

　　案例：A公司系增值税一般纳税人，执行《企业会计准则》。2021年6月30日将一处房屋对外出租，租赁期限为2021年7月1日至2023年6月30日，每年含税租金163500元，两年含税租金327000元承租方于2021年6月30日一次性支付给A公司。

　　会计处理分析：《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)第四十一条规定，合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。按照上面的政策规定，A公司提前取得两年的租金，首先应当认定为合同负债。

　　(1)如果该房屋是营改增后取得的，应当适用一般计税方法计税，税率为9%，会计处理如下(单位：元，下同)：

　　借：银行存款327000

　　贷：合同负债300000[327000÷(1+9%)]

　　应交税费——应交增值税(销项税额)27000[327000÷(1+9%)×9%]

　　(2)如果该房屋是营改增之前取得的，A公司选择简易计税方法计税，征收率为5%，会计处理如下：

　　借：银行存款327000

　　贷：合同负债311428.57[327000÷(1+5%)]

　　应交税费——简易计税15571.43[327000÷(1+5%)×5%]

　　(3)依据相关规定：“住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。”该文件自2021年10月1日起执行。

　　不考虑上面文件的执行时间。如果A公司是住房租赁企业，选择简易计税方法计税，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。销售额=含税销售额÷(1+5%)，应纳税额=销售额×1.5%。

　　会计处理如下：

　　①取得租金时

　　借：银行存款327000

　　贷：合同负债311428.57[327000÷(1+5%)]

　　应交税费——简易计税15571.43[327000÷(1+5%)×5%]

　　②缴纳税款时

　　借：应交税费——简易计税4671.43[含税销售额÷(1+5%)×1.5%]

　　贷：银行存款4671.43

　　③结转3.5%的减免税额

　　借：应交税费——简易计税10900[327000÷(1+5%)×3.5%]

　　贷：其他收益10900

　　④结转其他收益

　　借：其他收益10900

　　贷：本年利润10900

　　《关于修订印发〈企业会计准则第21号——租赁〉的通知》(财会〔2018〕35号)第四十五条规定，在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

　　根据上面的政策规定，A公司提前一次性取得租金，在租赁期内各个期间采取直线法确认各期租金收入比较合适。

　　2021年7月至2023年6月，每月确认租金收入时会计处理如下：

　　(1)如果该房屋是营改增后取得的，适用一般计税方法计税

　　借：合同负债12500[327000÷(1+9%)÷24]

　　贷：其他业务收入12500(如果租赁业务属于主营业务范围，应贷记主营业务收入12500元)

　　(2)如果该房屋是营改增之前取得的，或者A公司是住房租赁企业，选择简易计税方法计税

　　借：合同负债12976.19[327000÷(1+5%)÷24]

　　贷：其他业务收入12976.19(如果租赁业务属于主营业务范围，应贷记主营业务收入12976.19元)

　　无论A公司是在取得租金收入时一次性申报缴纳企业所得税，还是分期确认租金收入申报缴纳企业所得税，因为会计处理遵循的是权责发生制原则，所以在租赁期内各个期间，A公司在会计上应当采用直线法确认各期租金收入。在取得租金收入时一次性申报缴纳企业所得税的企业，应当在租赁期限内每年企业所得税汇算清缴时对租金收入进行纳税调整处理。

　　2.增值税小规模纳税人的会计处理

　　(1)合计月销售额超过免征额的会计处理

　　案例：B公司系增值税小规模纳税人，2021年7月31日将一台机械设备租赁给C公司使用，租赁期限为2021年8月1日至2023年7月31日，每年含税租金60600元，两年含税租金121200元，C公司于2021年7月31日一次性支付给B公司。

　　B公司还从事其他经营业务，每月合计月销售额均在20万元以上。依据规定，B公司“适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税”的政策。

　　提前一次性取得租金收入时会计处理如下：

　　借：银行存款121200

　　贷：合同负债120000[121200÷(1+1%)]

　　应交税费——应交增值税1200[121200÷(1+1%)×1%]

　　2021年7月至2023年6月，每月确认租金收入时会计处理如下：

　　借：合同负债5000[121200÷(1+1%)÷24]

　　贷：其他业务收入5000(如果租赁业务属于主营业务范围，应贷记主营业务收入5000元)

　　(2)合计月销售额未超过免征额的会计处理

　　仍以上面的案例为例。如果B公司每月合计月销售额均未超过15万元，享受免征增值税的政策，对于这种情形，在月末就应当把贷方计提的“应交税费——应交增值税1200”，结转到“其他收益”科目中。会计处理为：

　　借：应交税费——应交增值税1200

　　贷：其他收益1200

栏目:财税服务