不动产的租赁账务处理(不动产租赁费的税率是多少)

　　3不动产出租涉税案例

　　业务描述：假设不动产所在地与机构所在地一致

　　业务一：2016年5月出租2015年12月取得的一栋商铺，取得2016年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。

　　业务二：2016年5月出租2016年5月购进的一层写字楼，取得2016年5月租金收入，开具增值税专用发票金额80000.00万元，税额8800.00万元，写字楼购进时取得增值税专用发票金额81818.18万元，税额9000.00万元，当期认证相符。

　　填报分析：

　　1)该企业提供不动产租赁服务，业务一出租其2016年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额;业务二出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%，业务一和业务二需分门别类填入《申报表主表》及附表。

　　2)业务一、业务二中取得租赁不动产租金收入，业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票销售额和销项税额应填报在《附列资料(一)》“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第9b行第1、2列。

　　业务二、租赁不动产租金收入属于“一般计税方法计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额填报在《附列资料(一)》“11%税率”第4行第1、2列。

　　3)业务二中的购进不动产项目，当期已认证相符增值税专用发票，填报在《附列资料(二)》第2行、第9行和《附列资料(五)》“本期不动产进项税额增加额”栏次，并将可在本期抵扣的进项税额9000.00*60%=5400.00万元填报在《附列资料(二)》第10行和《附列资料(五)》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”中。

　　税款计算及对应栏次：

　　1)按适用税率计税销售额=业务二=80000.00万元

　　(填列《附列资料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”)

　　2)销项税额=业务二=8800.00=8800.00(万元)

　　(填列《附列资料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”)

　　3)按简易办法计税销售额=业务一=100000.00(万元)

　　(填列《附列资料(一)》9b行1列和《主表》第5行“一般项目”“本月数”)

　　4)简易计税办法的应纳税额=业务一=5000.00(万元)

　　(填列《附列资料(一)》9b行2列和《主表》第21行“一般项目”“本月数”)

　　5)进项税额：

　　(1)本期认证相符抵扣的专票=业务二=9000.00(万元)

　　(填列《附列资料(二)》第2行，属于购进不动产，还需填列《附列资料(二)》第9行和《附列资料(五)》第2列)

　　(2)本期允许抵扣的进项税=5400.00(万元)

　　(填列《附列资料(二)》第10行、《附列资料(五)》第3列和《主表》第12行)

　　6)应抵扣税额合计(本月数)=上期留抵税额(本月数)+进项税额-进项税额转出额=0+5400.00-0=5400.00(万元)(《主表》17行)

　　7)实际抵扣税额(本月数)=5400.00(万元)(《主表》18行)

　　8)应纳税额=销项税额-实际抵扣税额(本月数)=8800.00-5400.00=3400.00(万元)(《主表》19行)

　　9)期末留抵税额(本月数)=应抵扣税额合计(本月数)-实际抵扣税额(本月数)=0(《主表》20行)

　　10)应纳税额税额合计=应纳税额+简易计税办法计算的应纳税额-应纳税额减征额=8400.00(万元)(《主表》24行)

　　11)本期应补(退)税额=8400.00(万元)(《主表》34行)

栏目:财税服务