土地成本包括哪些(土地成本分摊方法及其适用范围)

　　土地成本分摊方法及其适用范围

　　01、建筑面积法

　　建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

　　(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

　　(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。

　　同一清算单位不同类型按建筑面积法。具体分两步分摊土地成本：

　　第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本;

　　第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

　　02、层高系数法

　　(一)计算层高系数：

　　在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1;层高低于住宅的，以1为系数;其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数：

　　某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高

　　(二)计算层高系数面积：

　　1.总层高系数面积

　　=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)

　　2.某类型用房已售部分的层高系数面积

　　=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

　　(三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本：

　　某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本

　　=房地产开发总成本+总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数

　　面积适用范围：房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的，其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法。

　　03、售价比率法

　　售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。

　　售价比率法需要分步骤实施：

　　(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

　　(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。

　　运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：

　　超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

　　各类非住宅房超额成本售价

　　=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额+全部房屋成本总额)。

　　(三)计算土地成本比率。

　　土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：

　　土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)+(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

　　(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

　　1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

　　2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

　　适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。

　　04、对土地增值税清算的影响

　　讨论土地成本分摊问题，根本目的是说明不同的分摊方法对土地增值税清算的影响很大。土地增值税是按不同类型房地产分别计算增值率、并按超率累进税率计税的，如果把土地成本的绝大部分分摊给利用价值低的地下车库，就摊薄了住宅和商铺的土地成本，导致住宅和商铺增值率放大而地下车库出现较高的负增值率，对企业来说真是有苦难言。

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