房地产企业土地增值税怎么缴纳(土地增值税税率计算公式)

　　注意事项：

　　1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

　　2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：(1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补)(2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳)

　　3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。(1、税金的扣除。)(2、是否支持二次清算。)(3、后续取得发票能否扣除的问题)(4、纳税时点问题。)

　　方式二：

　　政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

　　根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

　　例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　以下方案：

　　一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

　　增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

　　应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

　　二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

　　普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

　　应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

　　豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

　　应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

　　两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

　　房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

栏目:财税服务